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止于至善

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关于我

闻宝联,工学博士,教授级高工,天津市市政工程研究院副总工程师,同济大学、天津大学校外硕士导师,新加坡《urban transportation &construction》杂志副主编,中国土木工程学会混凝土质量专业委员会委员,中国土木工程学会混凝土耐久性专业委员会委员,中国建筑业协会混凝土分会专家组成员,中国腐蚀与防护学会建筑工程专业委员会委员,中国商品混凝土企业联合会专家委员会主任委员,中国硅酸盐学会混凝土与水泥制品协会理事,数十项国家重点工程混凝土专项技术指导。

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从更全面视角来看:特色小镇到底该怎么弄  

2017-03-24 07:35:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 摘要:特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等),打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一,产城一体化的新型城镇化模式。
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特色小镇的发展架构

1、以特色产业为引擎的泛产业聚集结构

特色小镇主要聚焦自身优势的特色产业;延伸产业链,形成“产业本身+产业应用+产业服务”的相关产业集群机构。

2、以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构

以特色产业为基础,发展旅游产业;以旅游的十二要素为内容,打造泛旅游产业集群结构。

3、旅游目的地架构

特色小镇不完全是旅游,但又必须是旅游;每一个特色小镇都是一个以4A景区为主导的旅游目的地。

4、新型城镇化架构

人口聚集,带来城市居住及配套服务的发展,进而形成城镇化架构。

5、智慧化与互联网引擎

以通信和信息技术为支撑,以游客互动体验为根本,以便捷优化管理为保障的智慧化旅游,可促进产业结构升级。

因此特色小镇是以“双产业”即特色产业与旅游产业为主,“三引擎”即产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎相协调,“三架构”及产业链整合架构、旅游目的地架构(景区)、城镇化架构共同支撑的发展架构。
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二、特色小镇的总体特征

1、以特色的产业及环境资源为基础

产业资源是特色小镇打造的前提;环境资源是特色小镇打造的重要依托;资源如何转化为面向市场的核心吸引力是其核心指向。

2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托

以产业为引领,实现“产业+文化+旅游+社区”的四重功能;各功能之间并不是简单的大糅合,而是相互之间有机的整合与融合。

3、以产城一体化综合开发为手段

主要表现为产业的综合发展;功能的综合配置;土地的综合开发;配套的综合建设;目标的综合打造等方面。

4、以泛旅游为引擎与目标归宿

拥有完善的城镇及旅游配套设施;拥有超越一般景区的较高品质的服务(包括旅游服务于公共服务)。

5、以产业链开发及房产开发为盈利核心

土地一级开发:直接获利,享受升值效益;房产开发:房产销售、房产回收经营;项目开发:经营收益等。

三、特色小镇的关键在于产业培育

特色小镇的产业为双产业为主,即“特色产业+旅游产业”。

其中自身特色产业主要指新兴产业或传统经典产业,诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业;茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。

泛旅游产业主要是“旅游+农业”、“旅游+乡村”、“旅游+工业”、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。
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四、特色小镇发展的基础是人口聚集

人口聚集的变迁是城市化的重要表现,人口聚集是城市化的基础。

人口的两种聚集模式,包括长期居留型聚集与中短期流动性聚集,这两种人口聚集模式的结合,将为城镇化发展带来大量的就业人口和消费人口,形成城镇化发展的基础,决定着城镇发展格局。

1、特色产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑

特色产业的发展,形成产业聚集,产业聚集带来就业人口的增加,形成常住居民,常住居民的各种需求,促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展,进而推动城镇化架构的形成。
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2、泛旅游产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑

以“旅游吸引核”为基础,通过旅游的“搬运”功能,形成大规模的外来游客的聚集,游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构,由此形成消费产业的聚集,构成城镇发展的产业结构,带来大量的就业人口于服务人口。

这些人口与当地居民结合,产生对城镇居住、交通、金融、文化等的需求,由此带动城镇化结构的形成。
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特色小镇的综合开发架构

一、特色小镇的打造要点

1、落实城镇化的功能要求,构建“产城人文”一体化的城镇

特色小镇以特色产业与泛旅游产业的整合为支持;大量就业人口及休闲化消费的聚集为动力机制;配套设施及服务的配置为基础依托;就业人口的居住建设与旅游人口的度假居住建设为居住配套;管理、金融、运营的创新为相关保障。

2、发挥区域引擎综合效应,带动周边乡村城镇化

特色小镇注重产业培育、注重经营持续、注重区域带动等三个方面。

3、结合具体环境特征,打造生态宜居环境

特色小镇遵循“不占耕地”的用地原则,“大力优化区域生态环境”的生态原则,“挖掘文化,打造美丽特色小镇”的文化原则。

二、特色小镇的开发架构

特色小镇以特色产业引擎与旅游吸引核为中心,依托核心产业园区与休闲聚集区,形成产业延伸环、居住发展与社区配套网的综合架构。

三、特色产业项目开发架构
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特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。

事业导入主要分为科(产业科研基地)、教(教育培训园区)、文(产业博物馆)、其他(比如康复疗养医院)等。

产业开发包括产业本身(科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等);

产业应用(应用示范园等);

产业服务(产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等)。

四、旅游产业项目开发架构

旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。

旅游吸引核——特色项目吸引核(包括主题乐园、景区等)、风貌吸引核(包括古镇、艺术、创意等)、广场吸引核(包括激光水秀、篝火晚会等)、餐饮吸引等。

休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。

商街——创意工坊街区(诸如百工坊、百艺坊等)、娱乐游乐街区(演艺、洗浴、养疗等)、休闲街区与商业地产。

居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。

特色小镇的运营

一、特色小镇的商业模式

1、土地一级开发

仅做土地的一级开发,直接获利;进行一级土地开发,同事通过其他模式(如补贴方案等),享受升值收益结构。

2、二级房产开发

包括六大房产结构:一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产(周末)、三居所地产(度假)、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。

3、产业项目开发

一是特色产业项目开发,包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;

二是旅游产业项目开发,包括旅游吸引核项目(如主题公园)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等);通过项目的运营获得收益。

4、产业链整合开发

两大产业链:泛旅游产业链和特色产业链;两大产业链相互支撑,构建区域产业生态圈,包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。

5、城镇建设开发

城市服务:公共交通服务、社会服务等;城市管理:城市智能化管理、政府政策等;城市配套:银行、学校、医院等。

二、特色小镇的运营模式

以企业主体,政府服务,政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,引进民营企业建设特色小镇。
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三、特色小镇的投融资模式

主要以构建以项目为核心;以城市投资及旅游投资为支撑,多种投资平台相互协调;特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。
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特色小镇开发中的资源导入模式

以产业链整合为模式,有效利用各种资源,突破原有的项目推进和开发时序,将后期导入前期,在进行策划规划设计的同时,引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源,使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。
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以整合特色小镇下的投融资平台为基础,构建与培育区域旅游上市公司和新三板企业为核心,PPP项目为抓手,创新旅游IP导入为驱动,形成创新的旅游投融资模式,推进特色小镇创新发展。
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来源:地产报

 

 
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