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止于至善

有混凝土的地方,就会有我

 
 
 

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关于我

闻宝联,工学博士,教授级高工,天津市市政工程研究院副总工程师,同济大学、天津大学校外硕士导师,新加坡《urban transportation &construction》杂志副主编,中国土木工程学会混凝土质量专业委员会委员,中国土木工程学会混凝土耐久性专业委员会委员,中国建筑业协会混凝土分会专家组成员,中国腐蚀与防护学会建筑工程专业委员会委员,中国商品混凝土企业联合会专家委员会主任委员,中国硅酸盐学会混凝土与水泥制品协会理事,数十项国家重点工程混凝土专项技术指导。

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国内地产泡沫经济愈演愈烈,2017房市将如何改变?  

2017-03-03 08:25:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  16年最热门的话题我相信莫过于中国会不会进入房地产的泡沫危机,而房子平均占了我们总资产的七成,房子既可以把我们带到最高点也可以让我们跌入谷底甚至一夜回到解放前,东京香港已是我们前车之鉴,房产的最高峰往往预计暴风雨来临之时,我国房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句:泡沫形成初期,请拥抱泡沫,泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候,请远离泡沫。

  最近国内一二先城市“地王”频出,大上海尤为最疯狂8月18日那一天接连出三个地王。国内知名媒体惊呼,当前核心城市的一级土地市场早成为大资本家的狩猎场。

  自从今年以来,资金疯狂涌入二三级市场,地王和房价的飙升现象由国内一线城市加速向二线城市蔓延,由于个人按揭贷款增加,几乎贡献了全部的银行贷款,人人都看好当前的房价,可以看出与世界经济史上历次房地产泡沫极其相似。一直以来投资者和消费者都死心塌地认为——一二线城市的核心地段房价长期来看“永涨不跌”。其实背后支撑这这一信念的理由无外乎国内货币超发、一线城市核心地段资源稀缺、收入不断上涨、核心城市房地产投资属性更强等等。然而,事实真是如此吗?

  在短短十年,中国核心城市房价涨幅普遍在十倍以上,目前正处于加速赶顶阶段。投资者基于过去十年的历史经验,坚决继续看多核心城市的房价,其理由无外乎以下四个方面。然而,细细道来,这些理由与东京、香港全球中心城市房价泡沫产生与破灭的过程又何其相似。

  一是货币超发。毋庸置疑,货币超发是中国房价上涨的关键因素,截止今年7月,我国M2余额为149万亿元,M2增速高出GDP增速大约4-5个百分点。值得注意的是,东京在1986-1991年房价加速上涨期,日本M2增速在9%-13.5%左右,高出同期日本GDP增速大约4-8个百分点;美国在房价上涨最快的2002-2007年,M2增速同样是高于历史平均水平,高出GDP增速3-4个百分点。由此可见,在任何房地产泡沫产生过程中,过剩流动性和货币超发必然是相伴而行的,一旦预期发生逆转,泡沫破灭,流动性也将速冻,即便央行采取零利率政策,货币供应量仍将持续低迷。

  二是核心城市资源稀缺。事实上,不仅仅是中国,任何大型经济体的核心城市资源都是极为稀缺的。资产泡沫高峰期,日本是全球第二大经济体,超越美国看似指日可待,东京地区更是集中了全国的政治、经济、教育和医疗等资源,但进入1991年,日本房地产泡沫破灭,东京都市圈房价下跌幅度超过60%。香港是全球人口密度最高的地区,是亚洲金融中心、贸易中心和航运中心,亚洲金融危机后,香港房价下挫近60%。因此,任何核心城市资源稀缺是房价在区域内领先的关键因素,但不能成为形成房价泡沫化、持续加速上涨的借口。

  三是收入持续不断增长。在过去十余年里,中国经济处于繁荣阶段,居民工资和财产性收入经历高速增长期,北京、上海的工资水平上涨了大约4倍左右。实际上,目前国内工资增速放缓趋势已经比较明显,据中智人力资本的调研成果显示,2015年中国总体薪酬水平增幅为8.0%,相比2014年8.6%有所放缓,其中,二线城市薪酬涨幅高于一线城市。

  四是核心城市不动产的投资属性更强。事实上,全球任何核心城市的不动产市场,何尝不是本国乃至全球投资者的乐园。不动产作为一种投资品,更易受经济周期的影响,在经济景气时期,大量低成本资本涌入,投资者大幅加杠杆,加剧房价上涨和房地产泡沫形成,一旦政策波动或预期发生逆转,投机资本逃离,房价将加速下跌。因此,不动产的投资属性,不是核心城市永涨不跌的原因,而是房价助涨助跌的催化剂。

  现在大都数人认为中国已是第二大经济体,与美国争夺全球第一经济大国,各类权威机构预测中国将在2025年左右超越美国成为全球第一大经济体。然而,中国背后要面临巨大的经济挑战。
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